Insolvente Bauträger: Folgen für Bauherren & Subunternehmer

Der Bau mit einem Bauträger unterscheidet sich vom Bauen

mit dem Generalunternehmer (GU) oder

Generalübernehmer (GÜ). Je nach Modell haben Insolvenzen für Bauherren sehr stark verschiedene Konsequenzen.

Die Bauträgergeschäft ist ein kompliziertes Modell. Bis zum kompletten Verlust der finanziellen Investitionen, stellt sie ein hohes Risiko dar. Bauträger bieten eine schlüsselfertige Abgabe der Immobilie an und kümmern sich um den gesamten Bau.

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Vorschnelles Handeln kann drastische Konsequenzen für Bauträger haben.

Es könnte entschieden werden, wegen abgelaufener Nachfristen den Rücktritt vom Bauvorhaben zu verkünden. Das wäre fatal. Denn damit verlieren Bauträger ihre letzte Chance des Insolvenzschutzes, ihre letzte Rettungsmöglichkeit:

Denn die Auflassungsvormerkung im Grundbuch würde gelöscht, welche den Bauherren damit zukünftig als Eigentümer der Immobilie ausweist. Die Auflassungsvormerkung stellt das einzige Mittel für Bauherren dar, das im Falle einer Insolvenz Sicherheiten schaffen kann.


Nur, wenn der Bauherr eine nach § 7 MaBV entsprechende Vorauszahlungsbürgschaft hat, kann dieser überhaupt darüber nachdenken, sich diesen Ausstieg finanziell zu erlauben.


Wenn die Baufirma während des Hausbaus insolvent geht, ist das für viele Bauherren ein echtes Problem. Geht der Bauträger pleite, sind Vorauszahlungen häufig verloren. Die Insolvenz führt dazu, dass der Bau ins Stocken gerät, was zu zeitlichen Verzögerungen und zusätzlichen Kosten führen wird. Im schlimmsten Fall droth ein Totalverlust.


Wenn die Baufirma während des Hausbaus insolvent geht, ist das für viele Bauherren ein echtes Problem.



Geht der Bauträger pleite, sind Vorauszahlungen häufig verloren. Die Insolvenz führt dazu, dass der Bau ins Stocken gerät, was zu zeitlichen Verzögerungen und zusätzlichen Kosten führen wird. Im schlimmsten Fall droth ein Totalverlust.

Verdacht auf Insolvenz des Bauträgers? Prüfen Sie aktuelle Eintragungen im Insolvenzregister.

Es sollte unter www.insolvenzbekanntmachungen.de geprüft werden, ob das Bauunternehmen bereits Insolvenzantrag gestellt hat und dort gelistet ist.

Was sind die Folgen für die Bauherren?

Ist die Baustelle noch im Rohbau oder in frühem Stadium ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass die Baustelle aufgelöst wird. Die bisherigen Verträge werden dann ebenfalls aufgelöst.



Im Falle der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens wird der Insolvenzverwalter bestellt. Es wird geprüft, ob die Baustelle bereits in einem Zustand ist, dass diese noch vollendet werden kann. Dann können die Handwerker und Bauherren erst einmal aufatmen und bleiben auf den Ausstehenden Zahlungen voraussichtlich nicht sitzen.

Die finanziellen Folgen für Bauherren

Alles, was Bauherren an Vorauszahlungen an Unternehmen geleistet haben, ist meistens komplett verloren. Häufig bekommen Gläubiger einer Firmeninsolvenz nur unter zehn Prozent ihrer Forderungen zurück. 


Subunternehmer verzögern den Baufortschritt, da Sie hingehalten werden. Hier könnte der Fehler des Bauherren gemacht werden, wegen Verzugs und 

Obwohl die Fertigstellung und damit Immobilie verloren ist, läuft der Immobilienkredit. Diesen müssen die Bauherren verpflichtend weiter bedienen!


Deshalb sollten unbedingt die folgenden Schritte vor dem Start des Bauvorhabens geprüft und eingesetzt werden.

Handelt es sich um das eigene Grundstück?

Es kann mit Generalübernehmer (GÜ) oder Generalunternehmer (GU) auf dem eigenen Grundstück gebaut werden. Eine Firmenpleite ist dann nicht so dramatisch, wie bei Bauherren, die beim Bauträger kaufen, aber ein eigenes Grundstück nutzen.


Da GÜ oder GU eben auf dem fremden Bauträger-Grundstück bauen, bleiben beim Bauträgermodell Immobilien inkl. Grundstück bis zum Schluss im Eigentum des Bauträger. Eben auch im Falle einer Insolvenz.

Die Bank hat Vorrecht auf das Bauträger-Grundstück

Das Grundstück ist meist mit der Finanzierungsgrundschuld des Bauträgers belastet. Die den finanzierende Bank sichert sich den Zugriff auf dieses Vermögen im Falle des Zahlungsausfalls. Dies sorgt für Belastung des Bauherren.

Die Bauherren müssen Firmen suchen, die trotz erhöhter Verschuldung bereit sind weiter zu bauen und müssen ab diesem Zeitpunkt oftmals die Haftung für den unfertigen Bau übernehmen.

Seit 2018 haben Bauherren kein außerordentliches Kündigungsrecht mehr

Alle ab 2018 geschlossenen Bauträgerverträge ist die Anwendung des freien wie außerordentlichen Kündigungsrechts in diesem Fall nicht mehr anwendbar! Wer auf Bauträger setzt und und mit Bauträgervertrag, hat auch im Fall der Insolvenz keine Wahl, ob er aussteigt oder nicht.

Wie können sich Bauherren schützen?

Zahlungen nur bei Fortschritt des Bauvorhabens:

Ein Bauherr kann sich vor den Folgen einer Insolvenz des Bauträgers schützen, indem er darauf achtet, dass die Zahlungen an den Bauträger mit dem tatsächlichen Baufortschritt möglichst übereinstimmen bzw. korrelieren. Höhere Zahlungsbeträge sollten nicht bereits in Vorleistung durchgeführt, sondern es sollten Abschlagszahlungen je nach Fortschritt der Baustelle geleistet werden.


Wenn bestimmte Arbeiten nicht durchgeführt wurden, müssen sie von einem anderen Unternehmen erneut beauftragt und bezahlt werden. Das Risiko kann daher erheblich minimiert werden, wenn Bauherren und Bauträger die Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung befolgen.


Eine Bankbürgschaft kann ebenfalls schützen


Der Bauherr kann vom Bauträger eine Fertigstellungs- und Gewährleistungsbürgschaft einholen. Die Bauträger-Insolvenz kann mit der Bankbürgschaft abgefangen werden. Geht dem Bauträger die Luft aus, muss die Bank für die Fertigstellung gemäß Bauvertrag sorgen – auch wenn die Bauträger-Pleite erst nach dem Einzug eintritt und später noch Mängel auftauchen.

Sicherheit bietet auch eine Bankbürgschaft.


Dies Bürgschaften sind kostspielig und Banken stellen oftmals drei Prozent der Darlehenssumme in Rechnung. Daher müssen die Bauherren häufig die Kosten übernehmen und die Bauträger möchten sich nicht finanziell beteiligen.


Doch wenn geschickt verhandelt wird, kann im Rahmen der Sonderleistungen oder Zusatzausstattungen diese Summe aufgeteilt werden.


Eine Baugarantieversicherung ist ein weiteres probates Mittel zum Schutz.


In Deutschland wird diese Lösung zwar nicht häufig genutzt, aber die Baufertigstellungsversicherung (auch Baugarantieversicherung) wird vom Bauunternehmer abgeschlossen. Diese stellt sicher, dass die Immobilie zum vereinbarten Preis fertig gestellt werden kann. Auch wenn der Bauträger Insolvent und Zahlungsunfähig ist. Etwa 3% der Bausumme werden für diese Art Versicherung fällig.


Verträge auf Möglichkeit der Auflösung prüfen


Wenn der Verdacht auf Insolvenz sich bestätigt, sollten Bauherren prüfen, ob sie den Werkvertrag noch vor der offiziellen Insolvenzeröffnung kündigen können.

Nach Eröffnung des Verfahrens entscheidet der Insolvenzverwalter, ob er den Vertrag weiterführt oder nicht. 


Die Entscheidungsphase der Baufortführung


Während dieser Entscheidungsphase steht die Baustelle still, was mehrere Monate dauern kann. 

Eine Kündigung erfolgt normalerweise aufgrund des Stillstands der Bautätigkeit und des Verzugs des Werkunternehmers. Es besteht jedoch die Option, das Bauprojekt in Zusammenarbeit mit dem Baupartner fortzusetzen und eine Insolvenz zu vermeiden.


Sicherstellung der jeweiligen Baustände

Ein Baurechtsanwalt empfiehlt, bei jeder Zahlungsphase sicherzustellen, dass der entsprechende Stand des Baus erreicht ist und dieser abgenommen wurde.

Subunternehmer (Handwerker etc.) müssen sich ebenfalls absichern.

Wenn ein Bauträger insolvent wird, wird die offene Forderung seines Subunternehmers als Insolvenzforderung betrachtet und kann im Insolvenzverfahren zur Insolvenztabelle angemeldet werden. Das führt bereits zu einem wirtschaftlichen Schaden, weil der Subunternehmer in diesem Fall nicht die volle Summe seiner Forderung erhalten wird. Dieser Schaden kann sich erhöhen, wenn der Insolvenzverwalter des Bauträgers trotz an den Subunternehmer nicht beglichene Rechnungen Gewährleistungs- oder Schadensersatzansprüche gegenüber dem Subunternehmer geltend macht.


Doch Subunternehmer, die damit für Nachbesserung und Schadensersatz vom Bauträger verpflichtet werden, haben einen möglichen Ausweg: 

Sie können den Insolvenzverwalter des Bauträgers darauf verweisen, dass Sie nur dann zu einer Nachbesserung oder einem Schadensersatz (anstelle der Erfüllung) verpflichtet sind, wenn der Insolvenzverwalter seinerseits die Erfüllung des Vertrages wählt und damit im ersten Schritt die Zahlungsforderung des Subunternehmers zu einer Masseforderung wird. Dann ist der Subunternehmer nicht mehr auf die Forderungsanmeldung zur Tabelle und die zu erwartende (zumeist geringe) Quote am Ende des Verfahrens verwiesen sondern hat einen Zahlungsanspruch hinsichtlich des restlichen Werklohnes als Masseanspruch gegenüber der Insolvenzmasse.


Das gilt aber nur, wenn sowohl Bauträger und Subunternehmer ihre vertraglichen Pflichten nicht vollständig erfüllt haben und damit ein von beiden Seiten nicht erfüllter Werkvertrag im Sinne der § 103 InsO vorliegt.

Experten der Planungs- und Baubranche hinzuziehen

Es ist ratsam, vor einer Kündigung rechtlichen Rat einzuholen, um formale Fehler zu vermeiden und weitere Risiken zu minimieren.

Die Hinzuziehung eines externen Fachmanns wie Architekten oder Bauingenieurs kann zusätzlich helfen, Mängel zeitnah zu identifizieren. Bei gravierenden Mängeln besteht die Möglichkeit, das Rückbehaltungsrecht geltend zu machen und die Zahlung zu verweigern.


Dieses Vorgehen kann den Bauherrn vor finanziellen Verlusten bewahren, während gleichzeitig Druck auf den Projektentwickler ausgeübt wird, die Qualität des Baus sicherzustellen.


Fachanwälte zur Beratung hinzuziehen

Nehmen Sie zudem zu einem Rechtsanwalt für Bauwesen Kontakt auf und beziehen Sie professionelle Schuldenberatungsstellen mit ein.

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