Folgender Rahmen kann Käufer und Eigentümer schützen

Inhaltsangabe:

• Wenn der Bauträger beim Bau des Eigenheims oder der Wohnung insolvent geht
• Folgender Rahmen kann die Immobilieneigentümer und Käufer vorerst schützen
• Versicherung gegen Insolvenz und damit verbundene Ausfälle
• Erste Anzeichen einer drohenden Insolvenz des Bauträgers
• Was sind die Folgen für Käufer und Eigentümer?
• Käufer in unsicherer Position
• Schadensersatz gegen Banken
• Wie können sich Käufer und Eigentümer zusätzlich schützen?
• Eröffnung des Insolvenzverfahrens
• Ein Sonderfall und dessen Folgen: Die Kündigung nach Insolvenz des Bauträgers

Wenn der Bauträger beim Bau des Eigenheims oder der Wohnung insolvent geht

Die Vorteile, die der Kauf einer Immobilie bei einem Bauträger mit sich bringt, ist, dass alles aus einer Hand ist. Sobald der Vertrag unterzeichnet ist, wird garantiert, dass es reibungslos läuft. Doch diese Garantie gibt es nicht.
Und selbst dann kann es passieren, dass der Vorteil, alles aus einer Hand zu erhalten, schnell zum Nachteil wird. Der Bauträger erscheint nicht mehr und nach kurzer Zeit folgt die Insolvenzbekanntgabe.

Es ist ratsam, den Kaufvertrag von einem unabhängigen Rechtsbeistand prüfen zu lassen. Ein notarieller Kaufvertrag sollte Klauseln enthalten, die Zwangsvollstreckungen des Grundstücks ausschließen und sicherstellen, dass der Käufer durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch geschützt ist. Diese sichert den Eigentumsanspruch.

Folgender Rahmen kann die Immobilieneigentümer und Käufer vorerst schützen.

Ein Bauträger und die Verträge sollten daher vorab rechtlich und unabhängig von einem Rechtsbeistand geprüft werden. Denn ein (notariell beglaubigter) Kaufvertrag sollte die Möglichkeit der Zwangsvollstreckung des Grundstücks ausschließen. Die sogenannte Auflassungsvormerkung ist der Anspruch des Käufers, später als Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu werden.

Ein unfertiger Bau wir laut Insolvenzordnung nicht der Vermögensmasse hinzugerechnet. Der Ausschluss der Zwangsvollstreckung im notariellen Kaufvertrag sollte nur diese Möglichkeit zulassen und eine entsprechende Klausel enthalten.

Versicherung gegen Insolvenz

Eine sogenannte Insolvenzausfallversicherung schützt ebenfalls vor einer Zwangsversteigerung des Gebäudes. Im Falle einer Insolvenz übernimmt der Versicherer die finanziellen Aufwände inklusive Mehraufwand für die restliche Fertigstellung des Bauvorhabens.

Eine solche Insolvenzausfallversicherung bedeutet für den Kunden zusätzliche Sicherheit. Sich als Käufer und zukünftiger Eigentümer abzusichern, dass eine solche Versicherung abgeschlossen wurde, kann damit für zusätzliche Sicherheit sorgen. Die Kosten trägt das Bauunternehmen.

Erste Anzeichen einer drohenden Insolvenz des Bauträgers

• Der Bauträger bittet um mehrere Vorschüsse und Abschlagszahlungen, die über den vertraglich vereinbarten Zahlungsplan hinausgehen.
• Es kommt zu Baustopps oder Bauzeitverzögerungen
• Subunternehmer werden nicht gezahlt und führen zu Unruhe und Baustopp
• Material, das bereits geliefert wurde, wird abgeholt
• Sehen Sie Online in Ihrem Bundesland nach, ob ein Eintrag besteht. https://neu.insolvenzbekanntmachungen.de/ap/suche.jsf
• Prüfen Sie online unter www.insolvenzbekanntmachungen.de, ob ein Insolvenzeintrag besteht.
• Subunternehmer wenden sich direkt an die Bauherren, um die Finanzierung zur Fortführung zu klären
• Der Bauträger ist plötzlich nicht mehr oder nur noch schwer erreichbar

Folgen für Käufer und Eigentümer

Käufer können darauf hoffen, dass der Bau durch einen neuen Bauträger fortgeführt wird. Es ist jedoch unwahrscheinlich, dass der neue Bauträger für die Bauleistungen des insolventen Vorgängers haftet. Dies führt häufig zu höheren Kostenund Verzögerungen. Zusätzlich bleiben die Immobilienkredite bestehen, auch wenn der Bau gestoppt wird.

Jedoch nicht ohne finanzielle Folgen für Eigentümer:

Die Kosten werden dadurch sehr wahrscheinlich deutlich steigen… Denn es müssen neue Bauleiter, Materialien & Handwerker gefunden werden. Das ist alles mit zusätzlichen zeitlichen und finanziellen Aufwänden verbunden. Zudem verzögert sich die Fertigstellung und andere Pläne müssen aufgeschoben werden, was für betroffen aus beruflichem oder privatem Umfeld wenig erfreulich sein sollte…

Käufer in unsicherer Position

Das Verfahren kann sich sehr lange hinziehen, kostet Zeit und Ressourcen. Für die Nerven eine zusätzliche Belastung, neben den Alltäglichen Herausforderungen. Zusätzliche Kosten, wie Anwaltskosten etc. sind zu befürchten. Der Stand des Bauvorhabens muss daher von einem Bausachverständigen festgestellt werden. Sind Familienangehörige, Bekannte oder andere Investoren am Projekt beteiligt, kommen Käufer zudem in Erklärungsnot und müssen ein gutes Konzept vorlegen.

Schadensersatz gegen Banken

Unabhängig von der Art der Absicherung sollten Käufer zudem stets prüfen lassen, ob das Kreditinstitut, das das Bauprojekt für den Bauträger finanziert, sich nicht schadensersatzpflichtig gemacht hat. Eine Haftung der Bank kommt in Betracht, wenn diese einem Interessenkonflikt unterlag oder über einen Wissensvorsprung in Bezug auf die finanzielle Situation verfügt hatte. Denn es kommt trotz bekannter Haftungsrisiken der Banken weiterhin häufig vor, dass diese institutionell mit dem Bauträger zusammenwirken.

Wie können sich Käufer und Eigentümer zusätzlich schützen?

Käufer und Eigentümer sollten vor der Vertragsunterzeichnung den Bauträgervertrag, die Teilungserklärung und die Bau- und Leistungsbeschreibung prüfen lassen. Besonders auf rechtliche Fallstricke und benachteiligende Regelungen zu Lasten der Käuferseite.
Zudem sollten Versicherungen (siehe oben) und weitere zugehörige Baugewährleistungen und Garantien vorhanden sein und ebenfalls geprüft werden.
Idealerweise von erfahrenen Juristinnen und Juristen.
Besondere Aufmerksamkeit sollte den Zahlungskonditionen gegeben werden, um sich vor möglichen Risiken im Falle einer Insolvenz des Bauträgers zu schützen.
Der Verband "Wohnen im Eigentum" fordert gesetzlichen Schutz für Käufer bei Bauträgerinsolvenzen, z. B. durch Verzicht auf Abschlagszahlungen bis zur Bezugsfertigkeit oder Absicherung dieser Zahlung durch Versicherungen.

Eröffnung des Insolvenzverfahrens

Sobald das Insolvenzverfahren durch das Insolvenzgerichts eröffnet wird, verliert der Schuldner die Möglichkeit über sein Vermögen zu verfügen (§ 80 InsO) Gleichzeitig findet ein Vollstreckungsverbot durch die Gläubiger im Wege der Einzelzwangsvollstreckung statt. Das Insolvenzverfahren wird von der zentralen Person des Insolvenzverwalter gemanaged, welche vom Insolvenzgericht ernannt wird. Der Insolvenzverwalter hat hauptsächlich die Aufgabe, die Insolvenzmasse zu identifizieren. Diese wird während des Insolvenzverfahrens in möglichst hoher Menge gesammelt und die Forderungen der Gläubiger befriedigt.

Weitere Details zum Insolvenzverfahren finden Sie unter der Seite "Firmeninsolvenz"

Ein Sonderfall und dessen Folgen: Die Kündigung nach Insolvenz des Bauträgers

Ein besonderes Problem tritt auf, wenn der Käufer während der Insolvenz des Bauträgers den Bauträgervertrag kündigt. Gründe der Kündigung können eine verzögerte Fertigstellung oder schwerwiegende Mängel sein. Aber der Grund ist hier erstmal zweitrangig, die Folgen einer voreiligen Kündigung können jedoch gravierend sein.

Die im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung (siehe oben) wird dadurch unwirksam, da sie von der schuldrechtlichen Forderung abhängig ist. Das bedeutet, dass sie mit dieser Forderung verknüpft ist. Als Konsequenz kann der Insolvenzverwalter die Löschung der Vormerkung bewilligen, ohne dem Käufer den Kaufpreis aus der Insolvenzmasse erstatten zu müssen. Daher kann die Kündigung hier erhebliche Auswirkungen haben.

Für Käufer und Eigentümer ist es ratsam, vor einer möglichen Kündigung des Bauträgervertrags in der Insolvenzphase rechtlichen Rat einzuholen. Ein Anwalt kann die individuelle Situation prüfen, mögliche Auswirkungen der Kündigung erläutern und alternative Handlungsoptionen aufzeigen. Es ist auch wichtig, die Vertragsunterlagen sorgfältig zu überprüfen und sicherzustellen, dass potenzielle Konsequenzen einer Kündigung vollständig verstanden werden. Auf diese Weise können Käufer und Eigentümer informierte Entscheidungen treffen und ihre Interessen bestmöglich schützen.